|
Квартиру можно купить на вторичном рынке и на первичном. На первичном существует довольно распространенный, но опасный способ приобретения квартир – по переуступке прав.
Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком. «Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах». Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр. Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя, путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.
Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Обычно, желающих продать квартиру по переуступке, ищут на форумах, организованных будущими жильцами дома, или в популярных изданиях по жилой недвижимости. Зачастую таких людей получается найти и через застройщика – многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к застройщику.
Продавцами движут совсем другие мотивы. «Как правило, этой схемой пользуются клиенты при продаже «инвестиционных» квартир. Покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта», - говорит Анна Алшерова, старший юрисконсульт компании «Сити-XXI век». Они переуступают права по большей цене, чем исходная – доходность такой операции могла доходить до 100% годовых. Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств – к примеру, если срочно нужно погасить кредит, взятый на работе или у друзей, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т.д. И, наконец, продать права на квартиру могут захотеть те, кто получил негативную информацию о застройщике, перспективы строительства дома, подключения к коммуникациям, принятия госкомиссией и т.д. Встречаются случаи, когда права на квартиры продают сотрудники застройщика – они имеют доступ к покупке квартир и оценкам рисков на самых ранних стадиях проекта и покупают квартиры в «инвестиционных» целях.
Вне зависимости от того разрешена или не разрешена переуступка прав исходным договором, на практике переуступка прав на квартиру невозможна без активного участия компании-застройщика. От нее необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо выполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик (инвестор) откажется отдать квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, передавший такие права никой ответственности нести не будет.
Обычно застройщик не отказывает в получении необходимой информации, но устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав. Стоимость такого согласия может доходить до 3000 долларов. В вопиющих случаях застройщик (инвестор) может потребовать доплату «в соответствии с текущим прайс-листом».
У застройщика нужно получить полный пакет документов по дому (как если бы вы покупали права на квартиру напрямую у него), выяснить состояние строительства и другие тонкости. «Проанализируйте деятельность компании, ведущей строительство, состояние проектно-разрешительной документации», - советует Мария Макарова, юрист корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу других реализуемых или реализованных им проектов.
Стоит узнать состояние взаиморасчетов продавца права с застройщиком – сколько денег уже заплачено, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки – в противном случае договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик отказать в получении квартиры. Добросовестный застройщик, равно как инвестор или соинвестор, продемонстрирует финансовые документы, которые подтверждают оплату денежных средств по договору, ведь без оплаты уступка недействительна.
В каждом договоре прописан график оплаты, по этому графику можно определить, сколько продавец уже заплатил застройщику, сколько должен заплатить. Документами, которые подтверждают факт оплаты, могут служить акты или платежные поручения банка об исполнении. У застройщика можно взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы. Если при расчете с застройщиком применялись страховые схемы, какие-то платежи проводились вне договора – это также необходимо выяснить и удостоверится, что лицо, уступающее вам права, выполнило эти обязательства. А если не выполнило – то договориться с застройщиком об условиях их выполнения, а с продавцом – об уменьшении стоимости передачи прав на сумму невыполненных обязательств. Иначе может получиться неприятная ситуация, когда покупателю придется заплатить сначала продавцу прав по договорам, а затем еще и застройщику суммы, которые продавец не доплатил.
Полученную от застройщика информацию по самой квартире необходимо сравнить с информацией, полученной непосредственно от продавца прав. Лучше, если к квартире будет прилагаться какой-то аттестационный план, чтобы ее можно было легко идентифицировать в случае возникновения споров.
При покупке по переуступке одним из основных рисков являются «двойные продажи». К примеру, можно переуступить права на одну и ту же квартиру 2,3,4 и более раз. Ведь единого реестра договоров не ведется в стране и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Хорошо, если реестр договоров ведет и оперативно обновляет сам застройщик (инвестор) – в таком случае необходимо обратиться к застройщику и узнать «историю» квартиры. Он расскажет и покажет вам, когда и кому, на каких основаниях переуступалась квартира, какое имеет к ней отношение, предлагающий вам совершить сделку. Обычно, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве. Переуступки прав по ним также регистрируются. Но таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.
Одна и та же квартира может переуступаться много раз – образуется цепочка. Такая схема была распространена до введения в строй 214 ФЗ, когда квартиры могли переуступаться не только между физическими, но и юридическими лицами. На сегодняшний день договоры переуступки прав требований, заключаемые между юридическими лицами запрещены законодательством. Но многократная переуступка квартир между физическими лицами новым законом не запрещается. Для снижения рисков необходимо проследить всю цепочку переуступок и ее чистоту. По всем договорам должна быть проведена оплата. Но на практике это сделать довольно трудно.
Оформление переуступок обычно прекращается застройщиком с даты подписания Акта о реализации инвестиционного контракта между застройщиком и местной властью (и другими участниками контракта), Акта о вводе дома в эксплуатацию или с момента подписания приемки дома госкомиссией. Теоретически оформление переуступки возможно пока существует право требования (до того момента пока договор еще не исполнен в части передачи квартиры), - считает Хая Плещицкая. Но между моментом подписания акта приема-передачи квартиры и получением свидетельства о собственности проходит 1-2 года, и получается, что все это время квартиру формально продать нельзя. Разработаны схемы, позволяющие продавать квартиры по переуступке и на этом этапе. К примеру, договора переуступки заключаются задним числом – ранее даты сдачи госкомиссии.
Кроме договора переуступки права (цессии), операция по переуступке может быть оформлена путем перезаключения договора непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик получает заявление от продавца прав с просьбой передать их другому лицу и вносит в соответствии с этим изменения в договор (к примеру, предварительный договор купли-продажи), кроме того, заключается договор о перемене лиц в обязательстве. Договор «переуступка прав» сейчас применятся все меньше, активные документы с которыми проводятся работы – это предварительный договор.
Возможна покупка по переуступке и квартиры в новостройке, приобретенной на ипотечный кредит. Но такая операция не возможна без согласия и участия банка, принимающего активное участие в сделке. Условия переуступки по квартире, как правило, устанавливает банк. Некоторые банки требуют оплаты не менее 50% стоимости квартиры. В этом случае обязательства по уплате остальной суммы кредита переходят к новому владельцу, если он с этим согласится и окажется кредитоспособным. У других кредитных организаций обязательным условием переуступки является 100% оплата квартиры по ипотеке.
В целом операция по покупке квартиры по переуступке у физического лица, более сложна, чем напрямую у застройщика (инвестора), но дает больше возможностей реализовать желания по покупке квартиры в выбранном доме.
|
