|
Купленная с использованием ипотечного кредита недвижимость является собственностью покупателя, а не банка. Но в целях обеспечения гарантий возврата кредита данное жилье переходит в залог банку до полного погашения кредита. И если по каким-то причинам заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым (то есть кредит обязана погасить страховая компания), то банк имеет полное право продать данное жилье, и вернуть себе деньги, которые заемщик остался должен. При этом на оставшуюся часть суммы заемщику (а необходимо учесть, что заемщик самостоятельно заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить часть долга) приобретается другое жилье. Но здесь надо понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту, и лишь незначительную часть - отчисления, которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае дефолта банки пытаются как можно быстрее реализовать жилье, следовательно, продают его дешевле рыночной стоимости.
С тем, что жилье до полного погашения кредита находится в залоге у банка, связана еще одна особенность ипотеки. Оценив кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на приобретения жилья, несоответствующего представлением данного банка о том, каким должен быть надежный залог. В этой связи у заемщика иногда возникают весьма специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных продавцу квартиры в качестве предоплаты.
Залогом не может являться недостроенная квартира в новостройке, потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика появляется только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов. Но это не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. В этом случае используются несколько другие схемы. Как вариант, в залог банку переходит любая другая недвижимость, которая есть у заемщика. После того, как строительство дома будет завершено и квартира в новом доме станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую недвижимость и берет в залог новую. Другой вариант - банк соглашается выдать ипотечный кредит только в том случае, если заемщик заключит договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел проверку на предмет надежности. Но надо иметь в виду, что до момента оформления прав собственности на недвижимость банк будет брать повышенную процентную ставку, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски. Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, с разрешения банка регистрировать своих родственников и даже сдавать квартиру внаем, проще говоря, в аренду (конечно, тоже с разрешения банка). Чего не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит - так это продать, обменять или подарить ее кому-либо.
Кроме процентной ставки по кредиту, заемщик обязательно столкнется с так называемыми дополнительными платежами. В любом банке при получении ипотечного кредита данные расходы неизбежны. Иногда траты возникают уже на первоначальном этапе, то есть на этапе рассмотрения заявки - некоторые банки берут сбор за рассмотрение кредитной заявки.
Первоначальным взносом могут быть средства, полученные от продажи уже имеющейся квартиры у заемщика. То есть, по сути, есть возможность совершить обмен с доплатой, но на доплату взять ипотечный кредит в банке. Или деньги на первоначальный взнос можно получить, взяв другой по своему целевому назначению кредит, например потребительский кредит.
Сумма, которую банк согласился выдать Вам в качестве ипотечного кредита, является верхней границей, но не той суммой, которую банк обязательно Вам выдаст. Здесь как с кредитной картой: у Вас есть доступная сумма для выдачи, но это совсем не значит, что Вы обязаны ее полностью израсходовать. Если квартира, которую Вы найдете, в итоге окажется дешевле, чем та, на которую банк согласился выдать Вам кредит, банк не снизит Вам процент обязательного первоначального взноса и не откажется от него. Банк просто уменьшит сумму кредита. Но пропорция между первоначальным взносом и размером кредита останется в тех границах, которые были ранее оговорены с банком. Процент первоначального взноса рассчитывается, исходя из оценочной стоимости квартиры (по оценке банка). Если по каким-либо причинам реальная стоимость квартиры (стоимость, на которой Вы сошлись с продавцом) окажется больше, то разницу Вам придется доплачивать самостоятельно. Кроме того, в будущем Вы можете столкнуться с серьезными финансовыми потерями, если не сможете выплачивать деньги банку и квартира будет продана для погашения Вашей задолженности. На стоимость ее реализации серьезное влияние окажет первоначальная оценочная стоимость. При наступлении страхового случая не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Конечно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхования возможных рисков-утраты Вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире, страхование права собственности. Но, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Заемщик, конечно, может застраховать и свои риски - за дополнительную плату, и, по сути, это страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту. Если банк разорится, заемщику не стоит ни радоваться, ни переживать. С одной стороны, кредиторы разорившегося банка «не забудут» взыскать с него долг, а с другой стороны, при смене кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены. То есть никто не имеет права потребовать с заемщика вернуть всю сумму целиком и сразу. Просто у него сменится выгодо приобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты.
Покупка квартиры в кредит. Первый шаг
Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но все-таки я рекомендую его сделать.
Стоит обратиться к ипотечному брокеру, который знает про ипотеку почти все. Времени на выбор банка в таком случае потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков Вы сможете получить кредит по специальным программам, отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.
Затем необходимо зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в кредит была простой, а не превратилась в бесконечное "хождение по мукам". При покупке квартиры в кредит необходимо учитывать массу особенностей, и если риэлтор профессионально работает с ипотекой, он знает все эти особенности.
Конечно, работа ипотечного брокера и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой на этом лучше не экономить.
Шаг второй. Вас рассматривает банк.
Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому выдает деньги не всем. Рассмотрение занимает от трех - пяти дней до полутора месяцев - в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.
Шаг третий. Ищем квартиру.
Квартиру найти нетрудно: есть множество сайтов в интернете, печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, собрать по ней все документы. При этом, поскольку происходит покупка квартиры в кредит, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если решение отрицательное - ищем другой банк, и проходим предыдущий шаг с другим банком
Шаг четвертый. Оценка.
Банк должен быть уверен, что он выдает кредит не больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.
Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.
Квартира найдена, документы собраны и направляются в банк и в страховую компанию на проверку. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вы можете купить данную квартиру.
Шаг шестой. Кредитный договор.
Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы в случае продажи квартиры продавец мог их получить.
Шаг седьмой. Деньги.
Деньги передаются продавцу по-разному - в зависимости от банка. Здесь два варианта – либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.
Договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В большинстве случаев договоры купли-продажи квартиры составляются в безнотариальной форме. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было. И если потребует - придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу придется сделать все равно: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот, написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.
Шаг девятый. Государственная регистрация.
Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от недели до месяца.
Шаг десятый. Страхование.
Иногда этот шаг предшествует сделке. Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.
|
