|
Приморский район. Большая часть района застраивалась в 80-90-е годы домами с хорошими потребительскими качествами. Поэтому цены на типовое жилье на вторичном рынке одни из самых высоких в городе. Также здесь ведется наиболее активное в городе новое строительство и в течение последних лет Приморский район уверенно удерживает лидерство по вводу жилья. В результате на большей части района сформировался достаточно однородный и материально благополучный социальный состав, что также придает ему привлекательность. Зона 2.2 (Черная речка – Новая Деревня) – застроена «сталинками», «немецкими коттеджами» и «хрущевками» (по большей части кирпичными). Считается достаточно престижной и пользуется хорошей популярностью. Зона 3.1 (Старая Деревня – Северо-Приморская часть) застраивалась с середины 80-х годов. Жилой фонд здесь представлен панельными домами новых серий, много кирпичных домов. Значительная часть домов построена уже в рыночный период, активное строительство продолжается, активно развивается торгово-развлекательная инфраструктура. Цены на квартиры высокие. Зона 3.2 (Комендантский аэродром – Коломяги – Озеро Долгое) обладает схожими характеристиками с зоной 3.1. На Комендантском аэродроме жилой фонд представлен в основном «старой панелью», Коломяги и Озеро Долгое – районы новой застройки. Относительным недостатком зоны является перегруженность станций метро. Зона 4.1 – окраинные кварталы. Несмотря на новые дома с хорошими характеристиками, их привлекательность снижается недостаточно развитой транспортной и социальной инфраструктурой. К тому же в кварталах, построенных в первой половине 90-х годов, работы по благоустройству проведены в недостаточном объеме.
Выборгский район. Зоны 6.31 и 6.32 (Выборгская сторона) – районы дореволюционной и довоенной застройки. Исторически развивались прежде всего как промышленные зоны. Пользуются низким спросом из-за плохой экологии, перегруженности транспортом и плохого качества жилья (старый фонд и «кировки»). Небольшое количество «сталинок» ситуации принципиально не меняет. Новые проекты носят единичный характер. В зоне 2.3 в районе Удельной расположены «сталинки» и «немецкие коттеджи», в остальной части преобладают кирпичные дома, среди них много кооперативных, сохранивших хорошее состояние и уровень обслуживания. Здесь селилось много представителей научной и технической интеллигенции. В совокупности эти факторы, а также близость к паркам делают эту зону очень популярной и дорогой. Как и во всей 2-й зоне здесь строятся кирпичные и кирпично-монолитные дома комфорт-класса, строительство ведется достаточно активно. Зона 3.3 (Шувалово-Озерки) – образец хорошего «спального» района. Здесь больше «старой панели», чем в Приморском районе, зато лучше развита транспортная и социальная инфраструктура. Выборгский район занимает второе место после Приморского по объему нового строительства.
Калининский район. На юге находится небольшое количество старого фонда, входящего в зону 6. Также небольшая часть попадает в зону 2.3. Зона 3.41 – т.н. ФРГ (фешенебельный район Гражданки). В 70-80-е годы считалась престижным спальным районом, сейчас ее популярность снизилась по сравнению с более современными районами. Тем не менее, зона пользуется хорошим спросом, цены в ней близки к среднегородским. Зона 3.42 – т.н. ГДР (Гражданка дальше ручья – границей между зонами служит пойма Муринского ручья). Застраивался позднее, чем ФРГ и поэтому считался менее обжитым, хотя сейчас этой разницы почти незаметно. Жилищное строительство в перечисленных трех зонах достаточно активное. Калининский район занимает 4-5 место по объему предложения строящегося жилья. Зона 5.1 (Пискаревка-Полюстрово) непопулярна по целому ряду причин: удаленность от метро и плохая транспортная доступность, соседство с промышленными зонами, застройка «хрущевками» и «старой панелью». Цены на жилье здесь невысокие (за исключением кооперативных кирпичных домов). Нового строительства ведется мало, цены низкие.
Красногвардейский район. Часть района попадает в зону 5.1 (Полюстрово – Большая Охта). Зона 6.9 (Большая Охта) – район с неоднородной застройкой (старый фонд, «сталинки», «немецкие коттеджи», «хрущевки»), достоинством которого является выход на набережную. Здесь реализуется ряд строительных проектов с претензиями на элитность (впрочем, без особого ажиотажа) и началась комплексная реконструкция одного из кварталов. В перспективе это может повысить спрос на данную зону до уровня соседней зоны 3.5 (Малая Охта). Отличительная особенность этой зоны – ансамбль сталинских домов вокруг Заневской площади, которые пользуются хорошим спросом. Остальная застройка представлена «хрущевками», которые также продаются достаточно дорого для своего класса. Вследствие низкого потенциала для уплотнительной застройки новое строительство представлено только двумя проектами у набережной. Зона 4.3 – (Ржевка-Пороховые) из-за удаленности от метро, территориальной обособленности и недостаточно развитой инфраструктуры не пользуется высоким спросом, несмотря на достаточно современную застройку. Основу спроса составляют местные жители, из других районов сюда едут неохотно. Новое строительство ведется достаточно активно, преимущественно в сегменте эконом-класса.
Невский район. Зона 3.6 (ст.м. «Проспект Большевиков») выделилась из правобережной территории Невского района в 90-е годы благодаря ряду новых жилых домов, построенных на коммерческой основе, и строительству Ледового дворца, которое привлекло внимание к этой зоне. Благодаря этим факторам здесь произошло развитие коммерческой недвижимости и увеличение спроса на жилье. Впрочем, уровня 2-й зоны эта территория не достигла, оставшись популярным «спальником». Зона 4.4 (Веселый Поселок) застроена по большей части «старой панелью» и «хрущевками». Имеет не очень хорошую репутацию из-за неблагополучного социального состава. В зоне 5.2 «хрущевки» уже преобладают, с двух сторон находятся промзоны, интенсивный транспортный поток. Новое строительство представлено панельными домами эконом-класса. Вообще, нужно отметить, что Невский район до конца 2003 года являлся лидером по строительству жилья эконом-класса (большая часть - в правобережной части). Левобережная часть Невского района менее популярна. Основная причина – этот район развивался как промышленный, предприятия окружают жилые кварталы и вклиниваются между ними. Застройка зоны 4.5 (ст.м. «Елизаровская» и «Ломоносовская») неоднородная, есть здесь как довоенные постройки, так и «сталинки» и кирпичные «хрущевки». Спрос не очень высокий, цены тоже ниже среднегородских. Здесь есть достаточно привлекательные места, где строятся несколько домов средней ценовой категории. Зона 5.3 (Троицкое и Белевское поля) – наиболее неблагополучная из районов массовой застройки. Здесь расположены «хрущевки» самых неудачных серий. Как сами дома, так и инженерные сети находятся в удручающем состоянии. Поэтому цены на жилье здесь самые низкие в городе и реальных перспектив для улучшения ситуации не предвидится. Зона 4.6 (Рыбацкое) – новый район, основная часть домов относится к 80-90 годам. Но, несмотря на это, а также наличие станции метро и железной дороги, цены здесь невысокие. Они сопоставимы со Ржевкой-Пороховыми, но значительно ниже, чем на Озере Долгом или в Шувалово-Озерках. Причиной тому окраинное расположение, территориальная изоляция, соседство с промзонами, а также традиционно невысокая престижность Невского района.
Фрунзенский район. Северная часть района входит в зону 6.4. В части массовой застройки (Купчино – зоны 3.7, 4.7 и 5.4) популярность района уменьшается с юга на север, по мере удаления от метро и увеличения доли «старой панели» и «хрущевок». Фрунзенский район, вместе с Невским, Красногвардейским и частью Калининского, является районом эконом-класса. Спросом здесь пользуются преимущественно недорогие квартиры небольшой площади. На первичном рынке в 2003 году произошла резкая активизация строительства. Отчасти это вызвано наличием свободных участков, которые в более престижных районах получить все труднее. В результате по объему предложения в 2004 году Фрунзенский район вышел на третье место в городе, отняв у Невского лидерство в сегменте эконом-класса. Сегодня район практически занимает второе место в городе по объему строительства, которое ведется в основном в зонах 3.7 и 4.7.
Московский район. На севере расположена зона 6.6 – старый фонд, не пользующийся заметным спросом. Зона 2.4 (вдоль Московского проспекта) – самый дорогая среди районов массовой застройки. Обязана она этим большому количеству сталинских домов, которые в течение долгого времени являлись образцом качественного жилья. В последнее время они уже не воспринимаются как элитное жилье, но остаются популярными и престижными. В зонах 3.8 и 3.9 преобладают «хрущевки», как панельные, так и кирпичные. Московский район занимает 4-е место по объему предложения строящегося жилья. Панельных домов немного, преобладают кирпичные и кирпично-монолитные. Цены выше средних по городу.
Кировский район. Зона 6.8 (Нарвская застава) застроен жильем с низкими потребительскими характеристиками (старый фонд, «кировки»), много общежитий и ветхого жилья. Зона 3.11 (Автово) – район «сталинок» и «хрущевок». Зона формировалась как рабочий район, поэтому «сталинки» здесь не воспринимаются как престижное жилье и стоят дешевле, чем, например, в Московском районе. Нового строительства почти не ведется в силу отсутствия пятен под застройку. В зона 3.12 (Дачное) подавляющую часть застройки составляют «хрущевки». Вместе с тем, развитая инфраструктура, обилие зелени, хорошая экология привлекают покупателей и эта зона является достаточно дорогой. Здесь довольно много строят, цены выше среднегородских. Зона 4.8 (Ульянка) из-за большей удаленности от метро менее востребована, соответственно и цены здесь несколько ниже. Строительство здесь ведется преимущественно в сегменте эконом-класса.
Красносельский район. Зона 4.8 (Юго-Запад) застраивался с начала 80-х годов домами с неплохими потребительскими качествами. Спрос несколько снижается окраинным расположением, но в целом зона имеет хорошие перспективы. Подтверждением этому увеличение здесь объемов строительства. Зона 5.4 (Сосновая Поляна) не пользуется спросом из-за невысокого качества жилья («рущевки» и «старая панель»), удаленности от центра и станций метро. Эти недостатки отчасти компенсируются обжитостью, обилием зелени и хорошей экологией. По мере снижения для покупателей фактора близости к метро (в связи с увеличением количества личных автомобилей) у этой зоны есть возможность повышения статуса. Здесь строятся несколько объектов, почти все они относятся к эконом-классу.
Пригороды. При зонировании территории города вне классификации остались районы с преимущественно малоэтажной или частной застройкой, а также части городских районов, находящиеся за чертой городской застройки. К ним относятся Лахта-Ольгино, частные участки в Шувалово и Озерках, Парголово, Левашово, Ржевка, Усть-Славянка, Авиагородок, Старо-Паново, Горелово-Красное Село, Володарский. Кроме того, в состав Санкт-Петербурга входят пригородные районы: Курортный, Колпинский, Павловский и Пушкинский, Петродворцовый, Ломоносовский и Кронштадский. Цены в них ниже, чем в городе и спрос формируется либо за счет местных жителей, либо за счет покупателей, у которых недостаточно средств для покупки жилья в городе. Исключение составляет г. Пушкин, который сформировался как элитный пригород, где цены сопоставимы с ценами в Московском районе. Здесь ведется строительство объектов классов «элита» и «комфорт». Также можно отметить Колпино, где достаточно активно строится дешевое жилье. В остальных пригородных районах объем строительства незначительный. В последнее время повысился интерес девелоперов к Курортному району, который потенциально наиболее привлекателен для коттеджного строительства.
|
